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Evénements

CE, 24 avr. 2019, n° 420965 - Dans une décision très circonstanciée, le Conseil d'État vient préciser les règles procédurales relatives aux permis de construire valant permis de démolir. Pour le Conseil d’Etat, un permis de construire peut autoriser un projet impliquant la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir. Dans ce cas, la demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ou bien doit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. Par ailleurs, le Conseil d’Etat précise que si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. C’est pourquoi, eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Le non-respect de cette exigence formelle sera néanmoins susceptible de régularisation par le dépôt d'un permis de construire modificatif.

Civ. 3e, 18 avr. 2019, FS-P+B+R+I, n° 18-11.414 Les personnes publiques ne sont pas autorisées à réaliser une plus-value au détriment des administrés. En 1982, les propriétaires d’une parcelle de terre située dans un emplacement réservé par le POS de la commune de Saint-Tropez ont cédé à la commune leur bien sur le fondement du droit de délaissement, moyennant un prix de 800 000 francs. Le bien faisait alors l’objet d’une réserve destinée à l’implantation d’espaces verts. En 2008, la commune modifie les règles d’urbanisme et revend le terrain, rendu constructible, à une personne privée, moyennant un prix de 5 320 000 €. La plus-value réalisée par la commune a convaincu les ayants droits des propriétaires à assigner la commune en paiement de dommages et intérêts. Après le rejet de leur demande par la Cour d’Appel, la Cour de cassation rend un arrêt particulièrement intéressant sur le fondement de l’article 1 du premier protocole additionnel à la CEDH. Pour le juge de cassation, la parcelle en cause « constitue un bien protégé » au sens de ce texte et le refus d’indemniser les propriétaires constitue une ingérence dans l’exercice du droit au respect des biens. La Cour décide donc que la mesure contestée a porté une atteinte excessive au droit au respect des biens des propriétaires au regard du but légitime poursuivi. Cet arrêt marque une étape de plus dans la protection accordée aux biens des propriétaires privés dans les opérations immobilières avec des personnes publiques.

Le jeudi 13 juin 2019 à 19h30, le Cabinet CORNILLE-POUYANNE-FOUCHET fêtera ses 20 ans. A cette occasion, une réception est organisée au 116 Boulevard Saint-Germain à Paris (3ème étage). Cette réception sera précédée par une présentation de maquette de modélisation des projets immobiliers. Si vous souhaitez y participer, merci de confirmer votre présence au 01 85 09 08 09 ou par mail à scp@cornille-pouyanne-avocats.fr avant le 24 mai 2019.

CE, 13 févr. 2019, Société Active Immobilier, n° 425568. Par une décision du 13 février 2019, le Conseil d’État juge que le pouvoir de « cristallisation des moyens » dont dispose le président d’une formation de jugement aux termes des dispositions de l’article R. 611-7-1 du Code de justice administrative est limité à l’instance pendante devant la juridiction à laquelle il appartient. Cette décision apporte un éclairage décisif dans la pratique du contentieux administratif, et prend le contre-pied d’une décision de la cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 30 nov. 2017, n° 15BX01869, Confédération pour les entrepreneurs et la préservation du pays du bassin d'Arcachon : JurisData n° 2017-023964 ; Constr.-Urb. 2018, comm. 3, X. Couton), laquelle avait jugé qu’une ordonnance de « cristallisation des moyens » prise sur le fondement de l’ancien article R. 600-4 du Code de l’urbanisme continuait de produire ses effets cristallisateurs en cause d’appel. Les praticiens du contentieux sont donc assurés de pouvoir produire de nouveaux moyens en cause d’appel, même si une ordonnance de cristallisation des moyens est intervenue en première instance, et sous réserve du respect de la jurisprudence Intercopie (CE, sect., 20 févr. 1953, n° 9772, Société Intercopie : Lebon 1953, p. 88). Un commentaire de cette décision de Maxime CORNILLE paraîtra prochaînement dans la revue JCP administrations et collectivités territoriales n° 18-19.

Patrice CORNILLE interviendra dans le colloque le vendredi 10 mai après-midi sur le thème de la Loi Littoral vue depuis la mer. Ne pas hésiter à s'inscrire: le colloque est éligible à la formation professionnelle.

Cass. Civ. 3e, 21 mars 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.424, à paraître in Const-urb mai 2019 avec une note de Patrice CORNILLE : La Cour de cassation juge l’existence d’une clause dans l’acte de vente stipulant que l’acquéreur reconnait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et qu’il s’engage à s’y conformer ne suffit pas « à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions ». Le demandeur se prévalait de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme qui octroie aux colotis la faculté de conserver le règlement du lotissement en lui conférant un caractère contractuel. La Cour de cassation affirme donc à nouveau sa position qui consiste à exiger la preuve de la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement.

Du nouveau en urbanisme commercial: Un décret du 17 avril 2019 précise les nouvelles règles de fonctionnement des Commission Départementale d’aménagement commercial (CDAC) et le contenu des dossiers de demande en application de la loi ELAN. Par exemple, à compter du 1er janvier 2020, les demandes d'autorisation d'exploitation commerciale devront notamment comporter, en annexe, une analyse de l'impact du projet sur le commerce local qui devra exposer les informations relatives à la zone de chalandise et à l'environnement proche de l'aménagement envisagé, comporter une présentation de la contribution du projet à l'animation des principaux secteurs existants et comprendre une présentation des effets du projet en matière de protection des consommateurs. De plus, le décret restreint le champ de l’obligation instituée par la loi ELAN d'informer les maires des communes « limitrophes » à la commune d'implantation du projet, en précisant que seules les communes incluses dans la zone de chalandise doivent être informées. Les dispositions réglementaires du 18 avril 2019 contribuent donc à renforcer la prise en compte, lors de l'examen des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale, des effets du projet sur le tissu commercial existant. La lutte contre la dévitalisation commerciale de certains territoires constitue de ce point de vue l'un des principaux enjeux de la loi ELAN.

CE 13/04/2019 n° 418170: Le plan local d'urbanisme soumis à enquête publique est élaboré sous la responsabilité exclusive de la commune. Le Conseil d’Etat élabore un principe selon lequel le commissaire-enquêteur, qui conduit une enquête à caractère local, doit être regardé comme exerçant sa mission au titre d'une procédure conduite entièrement par la commune. Il n’exerce pas sa mission au nom et pour le compte de l'Etat, pourtant, la commune ne peut ni procéder elle-même à sa désignation ni décider de sa rémunération, cela dans le but de garantir son indépendance et son impartialité. Une ambiguïté est à relever car c’est à la Commune d’assumer la charge des frais d'enquête, notamment le versement de son indemnité. La principale difficulté réside dans l’absence de procédure destinée à permettre au maire, constatant une irrégularité dans le rapport ou les conclusions du commissaire-enquêteur, d'en saisir le Président du Tribunal Administratif. Sur ce point, le Conseil d’Etat juge qu’il appartient à la commune de ne pas donner suite à une procédure entachée d'irrégularités et d'en tirer les conséquences en demandant soit au commissaire-enquêteur de corriger ces irrégularités soit de mettre en œuvre une nouvelle procédure en saisissant à nouveau le Président du Tribunal Administratif pour qu'il procède à la désignation d'un nouveau commissaire-enquêteur. Pour ces raisons, les irrégularités commises par le commissaire-enquêteur ne peuvent pas engager la responsabilité de l'Etat.

Civ. 3e, 14 mars 2019, FS-P+B+I, n° 18-10.379 La Cour de cassation précise la notion de copropriétaire « opposant ». L’action en contestation des décisions d’assemblée générale en copropriété est réservée aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. C’est donc une action « attitrée », et celui qui a voté la décision a manifesté sa volonté d’adhésion et ne peut se plaindre d’une volonté collective à la création de laquelle il a contribué. En l’espèce, le copropriétaire demandeur poursuivait la nullité de l’ensemble de l’assemblée générale, alors qu’il avait voté en faveur de certaines résolutions. Le copropriétaire qui avait été convoqué hors délai, soutenait qu’il pouvait de ce fait en demander l’annulation totale sans justifier d’un grief, peu important qu’il ait voté pour certaines résolutions. La Cour d’appel retient que son vote en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale attaquée lui interdit de se prévaloir de la tardiveté de sa convocation pour demander l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée. La Cour de cassation fait droit à ce raisonnement de sorte que le défaut de respect du délai de convocation d’un copropriétaire ne lui confère pas automatiquement le droit d’agir contre toutes les résolutions de l’assemblée, lorsqu’il a voté pour certaines d’entre elles.

La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a encore jugé le 14 Février 2019 (n° de pourvoi 18-10.601, à paraître avec un commentaire de Patrice CORNILLE à la Revue Construction Urbanisme, mars 2019) que : « Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ». En première instance à BORDEAUX, le cabinet a fait juger cette jurisprudence traditionnelle compatible avec la prescription quinquennale, et non plus trentenaire, de l’action pourtant « réelle » visant à sanctionner les servitudes de lotissement contenues dans les cahiers des charges. Même pour cela, le temps qui reste est donc toujours plus court qu’on ne le croit…

Bail d’habitation : la majoration de 10 % due en cas de restitution tardive du dépôt de garantie conforme à la Constitution (Décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019). De nombreux bailleurs se trouvent confrontés à l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ou d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (article 22 de la loi de 1989). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Etaient contestés devant le Conseil constitutionnel le caractère automatique de la sanction et l'absence de prise en compte des sommes effectivement dues par le bailleur comme étant contraire aux principes de proportionnalité et d'individualisation des peines (article 8 de la DDHC) et au droit de propriété (article 2 de la DDHC). Pour le juge constitutionnel, au contraire, le législateur a entendu assurer la réparation du préjudice subi par le locataire afin de favoriser un règlement rapide des contentieux qui en résultent. Pour le juge, la majoration est en lien avec l'ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et que la durée du préjudice est bien prise en compte. La majoration a donc un caractère indemnitaire et n'est pas une sanction.

L’expertise judiciaire par drone, une nouvelle méthode efficace inaugurée par le Cabinet dans le cadre d’un recours contre un permis de construire. En l’espèce, il s’agissait de constater, sans empiéter sur la propriété voisine, la composition d’un espace boisé classé qui a fait l’objet d’une autorisation d’abattage contestée par le Cabinet. Traditionnellement, et plus particulièrement pour les constatations qui doivent se limiter à la visibilité depuis les voies publiques, des nacelles élévatrices étaient utilisées par les experts pour s’approcher des zones situées en hauteur, avec difficulté et sans garantie de succès. L’utilisation du drone est une solution innovante assurant pour des zones inaccessibles, de réduire les délais ainsi que les coûts engendrés par l’expertise ou le sinistre. Grâce aux images obtenues, les dommages sont ciblés et les décisions plus rapides à prendre.

CE, 27 févr. 2019, n° 418950 - Contestation d’une décision individuelle mal notifiée par l’administration, attention au délai d’un an ! Le Conseil d’Etat poursuit son application de la jurisprudence Czabaj (CE 13 juill. 2016, n° 387763) d’après laquelle une décision administrative ne comportant pas la mention des voies et délais de recours ne peut être contestée après l’expiration d’un délai raisonnable, qui est en principe d’un an. Ainsi, soit la décision est notifiée avec la mention des voies et délais de recours, et elle doit être contestée que dans le délai de recours réglementaire de deux mois, soit elle n’est pas notifiée avec cette mention, et elle doit être contestée dans un délai raisonnable d’un an. Se faisant, le Conseil d’Etat prétend éviter que l’exercice du recours au-delà d'un délai raisonnable ne mette en péril la stabilité des situations juridiques et la bonne administration de la justice, en exposant les défendeurs potentiels à des recours excessivement tardifs. Cependant, on peut se demander à quoi sert encore l’article R. 421-5 du Code de justice administrative d’après lequel « les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ».

CE 18 févr. 2019, Commune de L’Houmeau, n° 414233 Après annulation d’un permis de construire du fait de l’inconstructibilité de la zone, les pétitionnaires ont saisi le juge administratif afin qu’il juge fautive l’illégalité du permis de construire mais également celle entachant le classement de la parcelle en zone constructible et le certificat d’urbanisme informatif délivré préalablement à l’achat du terrain. Ledit terrain avait en effet été illégalement classé pour partie en zone urbanisable par le PLU, alors que, situé dans la bande des cent mètres à partir du rivage, il ne pouvait être regardé comme un espace urbanisé au sens des dispositions du code de l’urbanisme. C’est pourquoi, et alors même que le certificat d’urbanisme n’avait qu’une valeur informative, la mention du classement du terrain en zone U, alors que le terrain ne peut être regardé comme un espace urbanisé, est de nature à constituer un motif d’illégalité du certificat d’urbanisme. Plus encore, cette mention d’un classement illégal dans un certificat d’urbanisme a été jugée par le Conseil d’état de nature à engager la responsabilité de la commune. Enfin, le Conseil d’Etat juge que la circonstance que le PLU relève de la compétence de l’intercommunalité ne fait pas obstacle à ce que la commune soit reconnue responsable de la faute commise par son maire en délivrant un certificat d’urbanisme comportant la mention du classement illégal d’une parcelle par ce plan.

Quelques dates à retenir des activités du Cabinet : - Les mercredi 13 Mars et jeudi 14 Mars 2019: Julien FOUCHET sera membre du jury du concours de plaidoirie en droit de l'Union européenne organisé par le Centre de Recherche et de Documentation Européennes et Internationales (CRDEI) de l'Université de Bordeaux. - Lundi 25 Mars 2019: Maxime CORNILLE interviendra à Saint-Denis de la Réunion (97400) dans le cadre d’une formation sur le thème de la Loi ELAN et des mesures intéressant le notariat. - Vendredi 29 Mars 2019: Julien FOUCHET interviendra à Versailles lors du Colloque international sur le processus de retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne organisé par le Centre de recherche Versailles Saint-Quentin Institutions publiques, avec le soutien de la ville de Versailles. - Samedi 30 Mars 2019: Julien FOUCHET interviendra à Fribourg dans le cadre du 23ème Séminaire Franco-Allemand ayant pour thème «L’Europe dans tous ses états : Les nouveaux enjeux pour l’Europe et le droit européen ».

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié l’article L. 623-1 du Code de la consommation règlementant les actions de groupe, afin de rendre applicables ces actions à la location d'un bien immobilier. Jusqu’alors la jurisprudence excluait du domaine de l'action de groupe les baux d'habitations régis par la loi du 6 juillet 1989 (CA Paris, ch. 4-3, 9 nov. 2017, n° 16/05321). L'action de groupe permet de rassembler dans une seule procédure les demandes de réparation émanant d'un grand nombre de consommateurs qui, victimes des pratiques illicites ou abusives d'un même professionnel, se trouvent dans des situations similaires. Elle offre une action en réparation pour le traitement des contentieux de consommation de masse. Le consommateur est défini par le Code de la consommation comme étant « toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Il est pour l’instant difficile d’imaginer de telles actions aboutir en matière de baux d’habitation compte tenu de la disparité des pratiques et de l’encadrement juridique déjà existant. On peut cependant prévoir que les locataires lésés dans leur droit pourront entamer une action, soit avec une association de locataires représentative sur le territoire national, soit avec une association agréée de consommateurs. Les bailleurs sociaux ou les grandes agences immobilières pourraient être ainsi visés par cette nouvelle procédure.

Le Cabinet a provoqué une première expertise relative à la valeur de plusieurs fonds de commerce sur le domaine public à la suite de la rupture par l’autorité publique de conventions d’occupation du domaine public. Depuis la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », l’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques autorise l’exploitation d’un fonds de commerce sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. L’indemnisation qui peut être prévue en cas de rupture de la convention d’occupation du domaine public intègre désormais le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en application de l’article L. 2122-9 du Code général de la propriété des personnes publiques et de l’article L. 1311-7 du Code général des collectivités territoriales. Il existe très peu d’applications de ces nouvelles procédures alors qu’elles constituent pourtant une véritable garantie pour les commerçants exerçant ou souhaitant exercer leur activité sur le domaine public dont l’attractivité économique n’est plus à démontrer.

Assurance décennale et procédé déclaré par l’assuré (Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n° 17-24.488, FS-P+B+I ; Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 17-31.121, P+B+I) Par deux décisions récentes et destinées à large publication, la Cour de Cassation réduit l’étendue de la garantie due par l’assureur de la responsabilité décennale. Jusqu’alors le juge civil, adoptait une conception élargie du champ d’application de l’assurance décennale. Il en résultait qu’un assureur ne pouvait pas refuser sa garantie en se fondant sur les modalités d’exécution de l’activité déclarée au contrat par l’entrepreneur. Par deux arrêts retentissants, la Cour de cassation décide d’apprécier avec moins de mansuétude l’activité déclarée. L’assureur en décennale pourra refuser sa garantie si les travaux n’ont pas été réalisés selon le procédé déclaré par l’entrepreneur dans la police d’assurance. Pour le juge civil, la notion de procédé, qui se distingue de la simple modalité d’exécution des travaux, constitue une activité à part entière quand des techniques particulières sont nécessaires à sa mise en œuvre et demandent des compétences spécifiques de la part du constructeur. La rédaction de la clause d’activité déclarée revêt donc une importance primordiale. L’assureur en responsabilité civile décennale n’engagera sa garantie que pour des sinistres imputables à l’activité déclarée par l’assuré et conformes au procédé mentionné dans la déclaration.

Cette semaine, un article consacré à Julien FOUCHET est paru dans le journal d’actualité britannique « The Connexion ». Il s’intéresse aux actions menées par le Cabinet dans le cadre des actes d’application du Brexit et ses conséquences sur les droits des ressortissants britanniques vivants sur le sol Français. Ces actions d’ampleur sont inédites sur le plan juridique. Cet article est à lire dans l’édition du 13 février 2019. https://www.connexionfrance.com/French-news/Brexit/Barrister-seeks-Britons-for-case-to-keep-EU-rights

Airbnb : le pouvoir des agents municipaux de visiter les locaux sans autorisation du juge judiciaire est-il constitutionnel ? (Cass. civ. 3, 17 janvier 2019, n° 18-40.040) La Cour de cassation a décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité, soulevée par des propriétaires poursuivis pour avoir modifié sans autorisation l’usage d’un local à usage d'habitation, du pouvoir conféré aux agents assermentés du service municipal du logement de pénétrer dans des lieux à usage d'habitation en l'absence et sans l'accord de l'occupant du local sans y avoir été préalablement autorisés par le juge judiciaire. Un commentaire de Patrice CORNILLE de cette décision paraîtra dans la revue Construction-Urbanisme en Mars 2019.

Le paiement des travaux et la prise de possession valent réception tacite des travaux par le Maître d’ouvrage (Cour Cass, Civ. 3ème, 30 janvier 2019, n° 18-10.197). Un maître de l’ouvrage a confié des travaux de terrassement et de gros œuvre à une entreprise de travaux dans le cadre d’un contrat de louage d'ouvrage. Le locateur a été intégralement payé une fois les travaux réalisés. Après la constatation de désordres par expertise, le maître d’ouvrage a assigné en responsabilité l’entreprise et son assureur. Dans l’affaire portée en appel, le débat s’est cristallisé sur la preuve de la réception des travaux par le Maître d’ouvrage, l’entrepreneur estimant que l’entrée dans les lieux ou la prise de possession et le paiement du prix des travaux de construction suffisent à prouver une réception tacite du lot par le Maître d’ouvrage. Pourtant, le juge d’appel a estimé que, dans un contrat de louage d’ouvrage, la réception des travaux exige la preuve que le maître de l’ouvrage a affirmé sa volonté non équivoque de le recevoir. La Cour de cassation censure finalement l’arrêt d’appel en rappelant que, si l’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise de possession d’un lot, le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent bien présomption de réception tacite.

Le cabinet a représenté avec succès plusieurs propriétaires expropriés dans le cadre d’une opération d’élargissement d’une voie publique. Les propositions d’indemnisation se sont révélées être bien inférieures à la valeur vénale des terrains expropriés. Sur les Conseil des avocats du Cabinet, l’ensemble des propriétaires concernés par l’opération d’expropriation se sont mis d’accord pour ne pas accepter des offres de prix susceptibles de constituer des valeurs de comparaison permettant de tirer les indemnités à la baisse. En définitive, les indemnités accordées par le juge de l’expropriation ont pu être multipliées de trois à six fois par rapport à celles initialement proposées par la personne publique. C’est pourquoi en matière d’expropriation, il est très utile de prendre conseil auprès d’un avocat spécialiste en droit de l’immobilier.

Remarques sur la taxe applicable aux cessions de terrains nus devenus constructibles (article 1529 du Code Général des Impôts). La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Cependant, en pratique, la taxe n'est due que si le terrain est effectivement constructible. Par suite, même s'il est situé dans une de ces zones, un terrain n'est pas considéré comme constructible, dès lors qu'il ne peut faire l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques concrètes. En outre, il est important de penser à l’exonération possible car la taxe ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ou lorsque le prix de cession du terrain est inférieur au prix d'acquisition. Il est important de rester attentif aux hypothèses d’exonérations car l’administration fiscale a tendance à exiger la taxe sans pouvoir vérifier la situation du bien ou les règles d’urbanisme applicables. Un contrôle par un avocat spécialisé en urbanisme s’avère donc utile en vue d’adresser une réclamation au service des impôts en demandant le remboursement des taxes perçues.

Remarques sur la taxe applicable aux cessions de terrains nus devenus constructibles (article 1529 du Code Général des Impôts). La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Cependant, en pratique, la taxe n'est due que si le terrain est effectivement constructible. Par suite, même s'il est situé dans une de ces zones, un terrain n'est pas considéré comme constructible, dès lors qu'il ne peut faire l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques concrètes. En outre, il est important de penser à l’exonération possible car la taxe ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ou lorsque le prix de cession du terrain est inférieur au prix d'acquisition. Il est important de rester attentif aux hypothèses d’exonérations car l’administration fiscale a tendance à exiger la taxe sans pouvoir vérifier la situation du bien ou les règles d’urbanisme applicables. Un contrôle par un avocat spécialisé en urbanisme s’avère donc utile en vue d’adresser une réclamation au service des impôts en demandant le remboursement des taxes perçues.

Mieux vaut prévenir que guérir : un point sur l’expertise avant travaux. Afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants, le maître d’ouvrage doit faire constater, par expert judiciaire, l’état des immeubles voisins avant leur commencement effectif. Plusieurs options s’offrent aux constructeurs, fondées sur l’article 145 du CPC selon lequel : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». A cet effet, le moyen le plus rapide et le moins contraignant est la procédure d’ordonnance sur requête. Il s’agit d’une décision provisoire rendue par le président de la juridiction saisie à l'issue d'une procédure sur requête qui dispose de l’avantage considérable de n’être pas contradictoire. L’intérêt principal de la procédure est de permettre d’établir la preuve de l’inexistence de désordres avant les travaux ou a contrario de leur existence. Le cabinet a ainsi pour pratique de rédiger, avec la requête, l’ordonnance que le juge n’aura plus qu’à signer et contenant les chefs de missions qui seront confiées à l’expert. Cette pratique assure un gain de temps considérable pour les maîtres d’ouvrage, car elle réduit la durée d’instruction des requêtes par le juge et sécurise les projets de construction.

La loi ELAN accélère le mouvement de la contractualisation de l’urbanisme opérationnel. La loi modifie en effet plusieurs dispositions législatives applicables aux PLU pour tenter d’améliorer leur articulation avec les procédures de ZAC. C’est le cas des cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des ZAC qui font l'objet d'un cahier des charges indiquant la surface constructible sur le lot vendu ainsi que des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales qui seront opposables aux constructions. L'obligation d’approbation du cahier des charges de cession de terrains par l'autorité administrative confère à ce document le caractère d'un acte réglementaire (CE, 15 octobre 2014, n° 349775). La loi offre désormais deux options à l’autorité compétente : - Choisir d’approuver le cahier des charges pour le rendre opposable aux demandes d’autorisations d’urbanisme sur le terrain cédé. - Choisir de ne pas intervenir (Article L. 311-6 alinéa 2 du Code de l’urbanisme). Dans ce dernier cas, le cahier des charges conserve un caractère purement contractuel et son contenu relève exclusivement de l’aménageur et de l’acquéreur. Il est par conséquent nécessaire de rester vigilant quant aux risques générés par l’opposabilité du Cahier des charges qui n’est désormais plus systématique.

Compétences GEMAPI et responsabilité des acteurs publics : Depuis le 1er janvier 2018, la loi a attribué aux communes et à leurs établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre une nouvelle compétence sur la Gestion des Milieux Aquatiques et la Prévention des Inondations (GEMAPI). Auparavant, l’entretien et la restauration des cours d’eau et des ouvrages de protection contre les crues incombaient à tous les niveaux de collectivités. Les régions, les départements, les communes et leurs intercommunalités pouvaient s'en saisir, mais aucune de ces collectivités n’en était spécifiquement responsable. Cette compétence dite GEMAPI fait désormais naître des hésitations quant à la responsabilité des collectivités territoriales, ces dernières pouvant faire preuve d’inertie, alors même que la montée des eaux constitue aujourd’hui un risque pour la sécurité des riverains et de leurs biens. C’est dans ce contexte de forte indécision, que le cabinet a obtenu que le juge des référés du Tribunal Administratif de BORDEAUX ordonne pour la première fois une expertise quant aux désordres causés aux constructions du fait de l’érosion des berges de la Garonne et d’une action trop tardive de l’Etat et des Collectivités territoriales, chacun se défendant de voir sa responsabilité engagée. Cette décision est le signe des incertitudes juridiques consécutives aux transferts des compétences GEMAPI face à un phénomène de montée des eaux de plus en plus inquiétant.

La loi ESSOC assure opportunément la sécurité juridique de l’estimation de la valeur de son terrain par le pétitionnaire La loi pour un État au service d’une société de confiance du 10 août 2018, mieux nommée loi ESSOC, généralise le recours au rescrit en matière de fiscalité de l’urbanisme et notamment dans le cadre du versement pour sous-densité (VSD). Ce dispositif du VSD a pour objectif à lutter contre l’étalement urbain. Il permet aux communes et EPCI compétents en matière de PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité par secteur. En deçà de ce seuil, les constructeurs devront s’acquitter d’un versement égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction résultant de l’application de ce seuil. Concrètement, le nouvel article L. 331-40-1 du Code de l’urbanisme autorise le contribuable à demander à l’administration une prise de position formelle sur l'application à sa situation des règles générales relatives au VSD. La même procédure de rescrit a été introduite par la loi en matière de taxe d’aménagement pour les projets supérieurs à 50 000 m2 de surface taxable (article L520-13-1 du Code de l’urbanisme).

28 décembre 2018 : Confirmation par le Tribunal administratif de Bordeaux de la validité du permis de construire d’un hôtel cinq étoiles, d’un casino, de logements et d’une résidence hôtelière sur le Bassin d’Arcachon. L’édition « papier » de Sud-Ouest du 11 janvier 2019 s’interroge sur un appel possible des requérants : le Cabinet y fera face s’il le faut.

Cass Civ 3ème, 20 Décembre 2018, n° 17-27814 Faute d’enregistrement dans le délai d’un mois, le protocole visant à transiger sur un recours en annulation d’un permis de construire est inexécutable. Au visa de l’article L 600-8 du code de l'urbanisme et de l'article 635 du code général des impôts, avant comme après la loi ELAN, le protocole constatant le désistement du requérant qui demande l’annulation d’une autorisation d’urbanisme contre versement d’une somme d’argent ou un avantage en nature doit être enregistré dans le délai d’un mois de rigueur de sa signature. Ce délai ne peut être prorogé et son inobservation entraîne l'application de la sanction légale, à savoir l’impossibilité d’exécuter le protocole, quel que soit le motif du retard En la matière, il sera donc nécessaire de faire enregistrer dans le délai d’un mois de la date de sa dernière signature le protocole à titre onéreux mettant fin au litige menaçant le permis de construire à peine, non pas d’annulation, mais de défaut de caractère exécutoire du protocole signé. Un commentaire de Patrice CORNILLE de cette décision paraîtra dans la revue Construction-Urbanisme en février 2019.

Régularisation d’une autorisation de défricher : c’est possible! CE, 17 déc. 2018, Société Clairsienne, n° 400311. Le périmètre de la régularisation des autorisations d’urbanisme ne cesse de s’étendre. A ce titre, le Conseil d’état juge qu’une illégalité affectant une autorisation de défrichement peut être régularisée après sa délivrance. L’illégalité ne peut plus être invoquée à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir contre l’autorisation de défrichement initialement délivrée. En l’espèce, deux sociétés envisageaient l’aménagement d’un ensemble de logements et de commerces. Pour la réalisation de ce projet, le préfet avait délivré une autorisation de défricher en méconnaissance des dispositions du code forestier. Cette autorisation avait fait l’objet d’une modification afin de régulariser l’illégalité dont elle était entachée. Saisi de conclusions fondées sur l’illégalité affectant l’autorisation initiale, le Conseil d’état juge que la légalité de l’autorisation initiale de défrichement doit être appréciée en tenant compte des modifications qui lui ont été apportées, dès lors que ces modifications assurent l’exécution régulière des formalités qui ont été omises. En d’autres termes, le Conseil d’état applique aux autorisations de défrichement la solution qu’il avait dégagée pour la régularisation des permis de construire après leur délivrance (CE 2 févr. 2004, n° 238315, Société La Fontaine de Villiers).

Référé provision et garantie décennale. Dans le cadre de l’aménagement d’une ZAC, un aménageur conclut avec un maître d’œuvre et une entreprise de travaux un marché portant sur la réalisation d’un bassin de rétention destiné à prévenir les risques d’inondation de la zone. Cependant, la mauvaise conception et la mauvaise exécution des ouvrages par l’entrepreneur rend le système de recueil des eaux pluviales impropre à sa destination, d’où l’inondation subie par des riverains. Sur la base de deux rapports d’expertise judiciaire, le Cabinet obtient du juge des référés la condamnation in solidum du maître d’œuvre, de l’entrepreneur et de leurs assureurs à payer la somme de 300 000 Euros à titre d'indemnité provisionnelle sur le fondement de la garantie décennale.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 prétend assouplir la loi Littoral en offrant de nouvelles opportunités de construire en zone littorale. La notion d’extension « en discontinuité » de l’urbanisation est précisée par la loi et celle de hameaux nouveaux intégrés à l’environnement disparaît au profit d’une nouvelle catégorie d’espaces à urbaniser (nouvel article L. 121-8 du Code de l’urbanisme). Ainsi, dans ces nouveaux «secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages» identifiés par le SCOT et délimités par le PLU, des constructions et installations pourront être autorisées à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics sans toutefois pouvoir étendre le périmètre bâti existant ou modifier de manière significative ses caractéristiques. La détermination de cette nouvelle catégorie d'espace intermédiaire, entre village et urbanisation diffuse où est désormais admise une certaine constructibilité, est plus que jamais affaire de spécialistes. Patrice et Maxime CORNILLE publient une étude à ce sujet dans «Construction-Urbanisme» (Lexis-Nexis) en janvier 2019.

Au cours de l’année 2017, Bordeaux Métropole a décidé de préempter un bien pour 1 000 000 €. Le cabinet obtient pour le propriétaire exproprié, sur des parcelles pourtant mal desservies par les réseaux et non qualifiées de terrain à bâtir, une revalorisation de l’indemnité de préemption à hauteur de 1 800 000 € en appel. Le cabinet avait déjà fait juger en première instance le montant de l’indemnité à hauteur de 1 600 000 €. Malgré des éléments de comparaison défavorables, les terrains objets de la préemption, non bâtis, ont été revalorisés en tenant compte du caractère privilégié de leur emplacement au centre d’une zone d’aménagement et proche d’une zone d’activité commerciale. Comparaison n’est pas toujours raison.

Restitution intégrale au promoteur immobilier de la Participation financière importante versée pour la réalisation des équipements publics. Le cabinet Cornille-Pouyanne-Fouchet obtient la condamnation de la Commune ayant signé le PAE

Le Cabinet obtient l'annulation de la déclaration d'utilité publique du projet de Boulevard Urbain Nord de Toulouse Metropole devant la Cour Administrative d'Appel https://www.ladepeche.fr/article/2018/10/10/2885614-boulevard-urbain-nord-stoppe-cour-appel-bordeaux.html

Annulation de la Déclaration d'Utilité Publique du Boulevard Urbain Nord de Toulouse Metropole proposée par le rapporteur public de la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux. Le Cabinet déstabilise Toulouse Metropole et le Ministère de l'intérieur avec du droit européen de l'environnement

Le Cabinet obtient l'annulation d'une décision de préemption de l'Etablissement Public Foncier (EPF) de Nouvelle Aquitaine. Résultat : l'acquéreur évincé se voit proposer l'acquisition du bien immobilier par l'EPF après renonciation d'acquérir de l'ancien propriétaire (application de l'article L213-11-1 du Code de l'urbanisme)

https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-06-24/wwii-veteran-could-rescue-remainers-as-brexit-likened-to-dunkirk